新加坡买房必看,10年房产降温措施回顾!

新加坡永泰亚洲2019-01-11


新加坡,作为“亚洲四小龙”之一,高效的楼市制度历来被其他亚洲国家树为典范。高比例住房自有率以及组屋入住率,都彰显着岛国政府的管控效力。


过去十年亚洲房产疯狂上涨,动荡中频现泡沫迹象,新加坡房价却持续在楼市的动荡中屹立不倒,原因是政府反对土地财政,坚持着风险更低的可持续发展路线。为避免房价上升过快,新加坡政府10年间曾数次“出手”推出降温措施,有效的保障了房屋的住房属性。



10年措施回顾


12009年9月4日


  • 取消了吸收利息计划(IAS)和仅限利息的住房贷款(IOL)计划


22010年2月20日


  • 为购买后1年内售出的房产引入卖方印花税(SSD),这高达销售价格的3%

  • 将所有住房贷款的贷款与价值比率(LTV)降至80%


32010年8月30日


SSD持有期限增加至购买后3年内售出的物业,导致以下情况:

  • 第一年内售出的物业占3%

  • 2年2%

  • 3年1%

  • 对于拥有多于一笔未偿还贷款(包括组屋)的买家,最低现金首付比例从购买价格的5%增加到20%

  • LTV从80%降至70%


42011年1月14日


  • SSD增加到4年,税收增加如下

  • 第一年内售出的物业占16%

  • 2年12%

  • 3年8%

  • 4年4%

  • 对于非个人或家庭的购买,LTV降至50%

  • 对于有一笔或多笔未偿还贷款的个人和家庭,LTV降至60%


52011年12月8日


额外买家印花税 (Additional Buyer’s Stamp Duty or ABSD):
  • 外国人实施的10%的额外买家印花税

  • 购买第二套及后续房产的永久居民(PR)必须支付3%的ABSD

  • 新加坡公民(SC)拥有两处房产并购买其第三处及后续房产必须支付3%的ABSD


如何计算ABSD如下:

  • 首180,000元的1%

  • 下一个180,000元的2%

  • 余下3%




62012年10月6日


  • 住宅贷款的最长期限为35年

  • 对于组屋和私人物业,条款超过30年的贷款将具有更高的LTV要求


72013年1月12日


  • PR的第一处房产5%的ABSD

  • 第二处房产为10%ABSD

  • SC第二房产,7%ABSD

  • 第三财产,保证金为10%

  • 外国人和公司15%ABSD

  • 如果第二套住房贷款达到50%,LTV费率会更加紧缩

  • 第三套住房贷款设定为40%

  • 对于过去30年的住房贷款期限,这个期限更加严格,分别为30%和20%

  • 申请第二次和后续住房贷款的个人的最低现金首付比例从10%上调至25%

还有针对建屋发展局的具体措施

  • 为组屋贷款和再融资引入抵押贷款服务比率(MSR)

  • 这意味着私人贷款的上限为借款人每月总收入的30%

  • 对于建屋局贷款,这一比例从40%降至35%

  • 拥有组屋单位的公共关系将不允许转租他们的整个公寓

  • 拥有组屋单位的公共关系必须在购买新加坡私人房产后六个月内出售

  

82013年6月29日


  • 引入总债务服务比率(TDSR),对于本地和海外物业的住房贷款,上限为60%

  • 对于加入借款人,银行在申请住房贷款时必须使用借款人的收入加权平均年龄



9 2013年8月28日


  • 建屋发展局的最高贷款期限从35年减少到30年


102013年12月9日


  • 将EC的取消费用从20%降至5%,以重新解决买家的财务负担

  • 直接从开发商处购买EC单位的第二计时器申请人现在必须支付转售税

  • 从开发商直接购买的EC住房贷款的MSR将限制在30%



112017年3月10日


  • 将SSD修改为3年的持有期,而不是之前的4年

  • 每层的卖方印花税价格将降低4%,因此第一年销售的房产将从12%降至第三年的4%。

  • TDSR将不再适用于LTV比率为50%及以下的抵押权益提取贷款


122018年7月6日


  • 公民ABSD购买第二套将上调5%到目前12%

  • 公司ABSD将增加10%到目前25%

  • 开发商支需付ABSD 5%

  • 买方印花税增加1%到目前4%

  • 外国人购买房产ABSD增加 5%到目前20%

  • 对于没有未偿还住房贷款购买另一个住宅房产的借款人,LTV抵押贷款限额将收紧至75%;对于拥有未偿还住房贷款的借款人,其他住宅购买将为45%


房地产开发商也将受到当前这一轮变化的影响。根据土地成本而不是之前的15%,他们现在必须支付25%的整体购买费用。虽然如果他们设法在5年内出售所有单位,将额外增加5%的ABSD税。

方案解析



由于政府采取了如此多的降温措施。增加购房税费,收紧贷款政策……外国人以及拥有超过1套住房的新加坡人,都是受政策影响的人群。为了解决这个问题,开发商推出了延期付款政策。


需要注意的是:如果房屋项目已获取其法定完工证书(CSC)和临时占用许可证(TOP),则允许开发商使用“延期付款”计划出售。换句话说,“延期付款”计划不适用于购买期房。


(本文转载自微信公众号“新加坡眼”,图文由博纳集团邱泰森先生提供)